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樓價不勝寒 置業勿心急
投資者日記 畢老林
9月22日，周四。Twist they go!一如全世界所料，聯儲局在兩天會議結束後，決定推出「扭曲操作」（Operation Twist），明年6月底前買入4000億美元六年至三十年內到期國庫債券、沽出等額三年內到期債券，藉此延長手上證券的平均年期。

平均年期創紀錄

值得注意而較少人提及的是，當整個「扭曲操作」完成後，聯儲局債券組合的平均年期，將從目前不足75個月【6.2年，圖】，激增33％至100個月（8.3年），創出紀錄。驟聽之下，好像沒什麼大不了，惟從該圖可見，自2010年8月貝南奇在Jackson Hole為QE2開綠燈，直至2011年9月（本月），聯儲局手上證券的平均年期拾級而下，趨勢清晰可見，但經過未來數月的「扭曲操作」，情況將徹底逆轉，央行債券組合平均年期將飆升至附圖沒有「空間」包容的歷來最高水平（100個月）。這等於聯儲局在控制長息能力上押下重注，今後市場利率變化不僅影響央行證券組合的賬面得失，且具判斷聯儲局控制利率能力的「監察」作用。

聯儲局透過公開市場操作，把短息引導至跟聯邦基金利率毫釐不差的水平，向來得心應手永無「失拖」，惟長期利率主要受市場對通脹以至經濟的預期左右，聯儲局欲施加影響，往往心有餘而力不足，這從世紀初格林斯平在「長息謎團」（long-term rate conundrum）面前一籌莫展，以至QE2推出期間聯儲局不斷買債，長息卻每見不跌反升可窺一斑。

控制長息有心無力

在經濟疲莫能興避險意識高漲的當下，美債愈「貴」愈多人買，執筆時十年期債息已跌穿1.8厘水平，惟這並非聯儲局影響長息能力遠勝往昔，而是歐債危機愈演愈烈、歐資銀行面臨「慢動作擠提」，資金像「走難」般流入美債以至有聯邦存款保險公司（FDIC）擔保的美資銀行戶口有以致之。聯儲局在會後聲明中有句話，可謂一針見血：「經濟前景面對重大下行風險，包括來自環球金融市場壓力的風險。」

Operation Twist正式運作後，即使一如聯儲局所願，起到壓低長息的作用，充其量只有marginal的影響，惟「扭曲操作」一經推出，央行債券組合平均年期將前所未見地長，經濟一旦繼續惡化（可能性甚高），聯儲局別無選擇再次大開印鈔機，終致通脹失控長息回升，「持倉」賬面虧損事小，全球第一央行陷入失業通脹利率三者皆無法控制、信譽蕩然無存的「死局」，恐怕勢所難免！

在聯滙制度下，港元與美元掛鈎，貨幣政策唯美國馬首是瞻，惟在環球焦點盡在歐洲的這幾個月，香港資金緊絀亦日趨明顯。以拆息（HIBOR）按揭為例，實際按息年中低位不足1厘，經過大行帶頭連番上調後，實際按息目前已處於3.25厘水平。換句話說，聯儲局於8、9月議息後雖兩度表明美息在2013年年中前不虞上調，本港按息不經不覺已從低位回升超過225個基點（2.25厘）。

由基數極低水平計算的百分率升幅，即使「倍倍聲」，亦不見得有特別意義，但值得大家深思的是，港息理論上跟美息走，惟聯儲局平均一個月只議息一次，假設（當然不是）每次皆加息四分一厘，也要連續九次上調，息率才會加夠2.25厘。

在聯邦基金利率長期接近零水平，聯儲局「開金口」（不等於不會食言）超低息至少再維持差不多兩年的前提下，本港按息在不足半年間上調超過2厘，可見內地政策環境、發達國宏觀經濟和市場狀況，以至外資飄忽無定的意向（最近從南韓債市大規模撤資就是上佳例子），隨時可令資金自出自入的香港，在美國寬鬆政策不變下，息率「自行」急升。

利好樓市因素逆轉

早前樓市一升再升，人人爭着「上車」，唱好者理據離不開香港樓市已成十三億人口的市場、負利率確保「磚頭」保值功能得以充分發揮、通脹殺到埋身現金愈揸愈「縮」，「息平」供樓抵過租樓，諸如此類。

然而，滙豐內地採購經理指數（PMI）已連續三個月處於50以下，意味製造業收縮勢頭不改；資金成本增加本地存貸息率難免再上，在經濟放緩通脹壓力此長彼消下，實質負利率情況可望改善，凡此種種，皆意味樓價持續飛升時看好後市的理據，如今俱有逆轉迹象；加上美滙反彈對環球資金流動性的緊縮效應，有心在港置業者，實在不必心急。

信報